DailyFX.ID — PT Kereta Api Indonesia (Persero) atau KAI memulai pembangunan kawasan berorientasi transit (Transit-Oriented Development/TOD) di Stasiun Manggarai, Jakarta. Tahap awal proyek ini akan membangun 3.740 unit hunian dan 150 unit retail di atas lahan seluas 2,19 hektare.

Direktur Utama KAI, Bobby Rasyidin, menyatakan pengembangan Manggarai sebagai TOD merupakan bagian dari upaya perseroan untuk memperluas peran transportasi publik dalam membentuk kawasan perkotaan. Ia menekankan pentingnya perencanaan yang mendekatkan masyarakat dengan tempat tinggal, pekerjaan, layanan publik, dan jaringan transportasi di kota dengan mobilitas tinggi.

“Kota akan bekerja lebih baik ketika masyarakat dapat tinggal lebih dekat dengan transportasi publik dan pusat aktivitasnya. Manggarai memberi kesempatan kepada KAI untuk membangun kawasan dengan pendekatan itu. Kami ingin perjalanan masyarakat menjadi lebih ringkas, biaya mobilitas semakin efisien, dan akses terhadap kota semakin terbuka,” ujar Bobby dalam keterangan rilisnya di Jakarta, Kamis (20/8/2026).

Bobby menambahkan bahwa Stasiun Manggarai memiliki basis mobilitas yang kuat, melayani sekitar 162 ribu pergerakan pelanggan setiap hari dengan 700-750 perjalanan kereta api per hari. Data KAI menunjukkan peningkatan jumlah pelanggan KRL yang melakukan gate in di Stasiun Manggarai dari 5.142.739 pelanggan pada 2023 menjadi 5.575.711 pelanggan pada 2024, dan 5.456.309 pelanggan pada 2025. Hingga Juni 2026, jumlahnya telah mencapai 2.716.932 pelanggan.

Pengembangan ini juga menjadi langkah KAI dalam membangun kapabilitas pengelolaan TOD yang kompetitif, terinspirasi dari praktik terbaik kota-kota dunia. “KAI ingin membangun kemampuan pengembangan TOD dengan standar yang semakin tinggi. Kami belajar dari praktik terbaik berbagai kota dunia, tetapi kebutuhan masyarakat Indonesia tetap menjadi titik berangkatnya,” terangnya.

Tahap awal akan difokuskan pada Blok F dan Blok G dengan total lahan sekitar 2,19 hektare. Dari rencana 3.740 unit hunian, sebanyak 1.232 unit dirancang untuk segmen Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dan Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM). Groundbreaking pengembangan tahap awal dijadwalkan berlangsung pada Jumat (21/8).

Dikembangkan Bertahap

Vice President Corporate Communication KAI, Anne Purba, menjelaskan Blok G memiliki luas sekitar 6.925 meter persegi dan Blok F sekitar 15.014 meter persegi. Rencananya, kedua area tersebut akan membangun 308 unit hunian MBR, 924 unit hunian MBM, dan 2.508 unit hunian komersial, serta 150 unit retail. Unit hunian akan tersedia dalam tipe studio (28 m²), tipe 36, hingga tipe 45.

“Komposisi hunian di Blok F dan G dirancang agar berbagai kelompok masyarakat dapat berada dalam satu kawasan yang dekat dengan transportasi publik. Sebanyak 1.232 unit berada pada segmen MBR dan MBM,” ujar Anne.

Secara keseluruhan, pengembangan TOD Manggarai mencakup area sekitar 129 hektare, dengan 64 hektare merupakan lahan KAI. Proyek ini akan dilakukan secara bertahap, mencakup peningkatan konektivitas pejalan kaki, elevated pedestrian deck, fasilitas integrasi transportasi, ruang publik, area hijau, hunian vertikal, serta fungsi komersial. KAI juga menyiapkan keterhubungan kawasan dengan KRL Commuter Line, Commuter Line Bandara, TransJakarta, Terminal Manggarai, dan rencana LRT Jakarta.

KAI sedang menyusun Master Plan dan Panduan Rancang Kota (PRK) untuk pengembangan kawasan ini, termasuk pengajuan kepada Pemerintah Provinsi DKI Jakarta. “Blok F dan G menjadi titik awal karena lokasinya dekat dengan Stasiun Manggarai dan berada pada lahan KAI,” tutup Anne.

Hunian Terjangkau dan Perencanaan Jangka Panjang

Pengamat transportasi Unika Soegijapranata Semarang, Djoko Setijowarno, menilai pengembangan hunian di kawasan TOD memang sedang tren karena efektivitas transportasi. Namun, ia menekankan pentingnya keterjangkauan harga bagi masyarakat, terutama kelas menengah dan pekerja.

“Saya kira memang sedang tren pembangunan hunian di kawasan TOD karena efektivitasnya dari sisi transportasi. Namun begitu, seharusnya bisa terjangkau oleh masyarakat kelas menengah,” ujarnya kepada Investor Daily.

Djoko menambahkan, perencanaan hunian dan TOD harus sejalan dengan tingkat penggunaan transportasi masyarakat. Ia berargumen bahwa kawasan TOD yang ramai membutuhkan perencanaan jangka panjang untuk mengantisipasi peningkatan populasi pengguna transportasi, khususnya KRL.

Menjadi Model Pengembangan Perumahan

Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait mengungkapkan pembangunan hunian vertikal di kawasan Manggarai dapat menjadi model pengembangan perumahan perkotaan yang memadukan hunian, transportasi publik, dan aktivitas ekonomi.

“Fungsi kami yakni sebagai regulator, membuat aturan dan kebijakan dan pihak KAI sebagai operator yakni membangun, inilah bukti saling sinergi antara KAI dengan Kementerian PKP,” ujar Maruarar.

Ia mengapresiasi KAI atas dukungannya dalam penyediaan hunian vertikal di tengah keterbatasan lahan perkotaan. Proyek ini memanfaatkan aset tanah berstatus Hak Pakai PT KAI seluas 21.939 meter persegi di Blok F dan G.

Rancangan bangunan memperhatikan aspek keselamatan dan ketentuan Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP) dengan batas ketinggian maksimal 151 meter. Pembangunan akan dilakukan secara vertikal dengan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimal 55% dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimal 11, serta ketinggian hingga 36 lantai.

Keseluruhan pengembangan akan menyediakan 1.232 unit hunian di tiga menara utama dan 150 unit ruang retail. Hunian yang disiapkan terdiri atas Tipe 28 (Studio), Tipe 36, dan Tipe 45. Hunian ini akan didukung skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dengan suku bunga 6% dan tenor hingga 40 tahun.

Pembangunan tahap awal untuk Blok G dijadwalkan dimulai Agustus 2026, sementara Blok F direncanakan menyusul Oktober 2026.